כל אחד יכול למחזר את המשכנתא שלו. הלוואת משכנתא היא אמנם הלוואה משמעותית מאוד המשליכה על תחומי חיים נוספים, אך היא לא אמורה לחנוק כלכלית או להלחיץ אתכם כל חודש מחדש. אם המצב הוא כזה, יש מקום לבדוק מה ניתן לעשות בכדי לשנות את תנאי המשכנתא ולהתאים אותם ליכולת הכלכלית הנוכחית, מתוך התייחסות לעתיד להיות. שינוי תנאי המשכנתא נעשה במסגרת מחזור משכנתא. פעמים רבות המחזור יכונה בשם הבנק בו הוא נעשה. אם יש לכם הלוואת משכנתא בבנק פועלים, יהיה מי שיכנה פעולה זו בשם מחזור משכנתא פועלים ולכן גם כאן כינינו את המחזור כך, אך גם אם יש לכם משכנתא בבנק אחר ואתם מעוניינים למחזר אותה, אנחנו בטוחים שתוכלו לקבל.
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא פועלים או כל בנק אחר הוא הליך בו הלווה משנה את תנאי המשכנתא הקיימת שלו ומחליף אותה במשכנתא חדשה בעלת תנאים משופרים המתאימים ליכולותיו הנוכחיות והצפויות בהמשך. במחזור משכנתא לוקחים הלוואת משכנתא חדשה בסכום זהה ליתרת המשכנתא הקיימת, ובאמצעותה פורעים את המשכנתא הישנה.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
ישנם מספר מצבים בהם כדאי לשקול מחזור משכנתא:
- ירידת ריביות: במידה וריביות המשכנתא במשק ירדו משמעותית מאז נטילת המשכנתא הקיימת, ייתכן שתוכלו לחסוך כסף רב על ידי מחזור המשכנתא ותשלום ריבית נמוכה יותר.
- שינוי בתנאי המשכנתא: במידה וכיום ניתן לקבל תנאים טובים יותר מבעבר עבור מסלולי המשכנתא, כמו פריסת תשלומים נוחה יותר, שינוי תמהיל המשכנתא למסלולים יציבים יותר וכדומה. גם בתקופות של עליית ריביות תראו רבים ממהרים למחזר את המשכנתא שלהם ובצדק, הם רוצים למנוע את התייקרות המשכנתא שלהם ככל הניתן.
- שינוי במצב הכלכלי: במידה ומצבכם הכלכלי השתפר מאז נטילת המשכנתא, תוכלו להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את תקופת המשכנתא, מה שיוזיל משמעותית את עלותה הכוללת.
- גם כאשר המצב השתנה לא לטובה והמשכנתא הפכה למכבידה, ניתן לשנות את גובה ההחזר החודשי ולפרוס את הלוואת המשכנתא לתקופה יותר ארוכה באמצעות מחזור המשכנתא.
- רצון בשינוי מסלול: במידה ואינכם מרוצים ממסלול משכנתא ספציפי, ניתן לבצע מחזור ולעבור למסלול אחר, כמו מעבר ממסלול פריים למסלול משתנה +5.
- פירעון חלקי של המשכנתא: יש מקרים בהם הלווה מוצא את עצמו מסוגל לפרוע מוקדם חלק מהלוואת המשכנתא עליה התחייב. במקרה כזה הוא אמנם מסלק חלק נכבד מההלוואה, אך יתרתה תמשיך לרדת ולא תמיד זה יהיה בהתאמה למה שהוא שואף. במקרה כזה מבצעים על פי רוב מחזור משכנתא ונהנים מכל העולמות (לפני פירעון כזה כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתא מנוסה שיבדוק אם בכלל כדאי לשלב במחזור המשכנתא מסלול פיתוי אותו הלווה יפרע וכך הוא יגדיל את יעילות המחזור).
יתרונות מחזור משכנתא
על מחזור משכנתא פועלים אנחנו שומעים הרבה. וזה לא קורה בגלל בנק מסוים או אופנה מסוימת… בסופו של דבר אנשים מבינים שעם המשכנתא לא מתחתנים וברגע שהחזר ההלוואה הופך לנטל / לא מותאם ליכולת הכלכלית קיימת, אפשר לערוך בה שינוי שיסדר את העניינים. באמצעות מחזור משכנתא מושגים לא מעט יתרונות:
- חיסכון כספי: יתרון עיקרי של מחזור משכנתא הוא האפשרות לחסוך בתשלום הריביות על ההלוואה. בדרך כלל לאחר מחזור נכון, הריבית תהיה נמוכה יותר או לחילופין פריסת התשלומים תאפשר נוחות רבה יותר.
- שיפור תנאי המשכנתא: ניתן לשפר את תנאי המשכנתא הקיימת שיתנו מענה לצורך העולה בשטח. זה יכול להיות שינוי למסלול גמיש או יציב יותר או כל שינוי מתבקש אחר.
- התאמה למצב הכלכלי: ניתן להתאים את גובה החזר המשכנתא למצבכם הכלכלי הנוכחי, תוך התחשבות בהכנסות, בהוצאות ובצרכים שלכם.
חסרונות מחזור משכנתא
לכל מטבע שני צדדים וגם למחזור משכנתא, יש גם חסרונות לצד היתרונות. כדאי להכיר את החסרונות בכדי להיערך נכון לתהליך זה.
עמלות: בעת מחזור המשכנתא הבנק מפסיד את הכסף שיכל להרוויח מתשלומי הריבית שבוטלו. לכן הוא גובה עמלות על פירעון מוקדם. עד לא מזמן גובה עמלה כזו היה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. כיום, לאחר תיקון חוק בנושא, גובה העמלה על פירעון מוקדם היא לא גבוהה במיוחד. אך כן כדאי לדעת עליה.
תהליך מורכב: תהליך מחזור משכנתא עשוי להיות מורכב ודורש זמן. במקרים רבים הליך המחזור ידמה לקיחת משכנתא חדשה, יהיה צורך להשיג טפסים, להביא שוב שמאות לנכס וכו'.
פגיעה בדירוג האשראי: נטילת משכנתא חדשה עלולה לפגוע מעט בדירוג האשראי שלכם. מצד שני, במקרים רבים המחזור עושה רק טוב לדירוג הקיים כיוון שתודות לו הלווה מצליח לעמוד ביתר התחייבויותיו הפיננסיות ולבצע איחוד הלוואות במקרים רבים.
המלצות לביצוע לפני מחזור משכנתא
השוואה בין ההצעות השונות
מומלץ להשוות תנאים בין מספר בנקים לפני מחזור המשכנתא. אם לקחתם משכנתא בבנק הפועלים, אתם לא חייבים לבצע מחזור משכנתא פועלים דווקא. אתם יכולים לגשת לבנקים אחרים ולבדוק את האפשרות לבצע מחזור משכנתא חיצוני בו כל תיק המשכנתא מועבר לטיפול בבנק אחר. ההמלצה היא לגשת למספר בנקים לבקשת האישור העקרוני, לקבל מספר הצעות ולאחר מכן לבחור את הבנק המתאים על פי הנתונים בשטח, מי מציע את הריבית המשתלמת ביותר וכו'.
התייעצות עם יועץ משכנתאות
יועץ משכנתאות מוסמך יוכל לסייע לכם בבחינת כדאיות מחזור המשכנתא ובהתאמת תנאי המשכנתא החדשה לצרכים שלכם. מחזור משכנתא ללא ליווי מקצועי עלול לגרום ללווה הפסדים כספיים וחבל. אמנם על התייעצות עם מומחה משלמים, אך התועלת היא רבה על העלות.
אין ספק כי מחזור משכנתא יכול להיות כלי יעיל ועוצמתי לחיסכון כספי ושיפור תנאי המשכנתא. עם זאת, חשוב לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא בקפידה ולשקול את כל ההיבטים הכרוכים בכך לפני שניגשים לתהליך.
מחזור משכנתא פועלים
אם אתם ממחזרים משכנתא בבנק הפועלים, אתם יכולים להתעדכן בתהליך המשכנתא בטלפון 2408*. במוקד הטלפוני תוכלו לקבל מידע על הבקשה שהוגשה ועל הסטטוס שלה, מידע כללי לגבי ההליך ולתאם פגישה עם פקיד המשכנתא בבנק.
אך רגע לפני שאתם ממהרים לפעול עצמאית, חשוב שתדעו שמחזורי המשכנתא היעילים ביותר נלקחו עם ליווי מקצועי של יועץ משכנתא שליווה את התהליך בצורה מקצועית. עכשיו גם אתם יכולים להנות ממשכנתא חדשה, משתלמת ומותאמת לצרכים שלכם. צוות אהד וייס – ייעוץ משכנתאות מאפשר לכל המעוניין לקבוע שיחת ייעוץ חינמית ללא התחייבות להמשך תהליך. מוזמנים לבדוק מה גובה החיסכון שאתם יכולים להרוויח מהמחזור, עד כמה המחזור יכול לעשות לכם סדר בהוצאות השוטפות ועוד.
שאלות ותשובות בנושא מחזור משכנתא פועלים
כיום, מחזור משכנתא לא עולה עמלה גבוהה כמו עמלת ההיוון שהייתה משולמת עד לפני מספר שנים בודדות. כיום מי שרוצה לשנות את תנאי המשכנתא שלו, יצטרך לשלם עמלה לבנק על הפירעון, אך גובה העמלה תעמוד על כ-370 ₪ ותו לא. לצד העמלה על פירעון מוקדם, יהיה על הלווה לשלם עמלה על ההלוואה החדשה שנלקחה, אך גם זו לא הוצאה משמעותית. העלות המשמעותית ביותר בעת מחזור משכנתא היא דווקא התשלום ליועץ המשכנתא שילווה את התהליך. מדובר בסכום שמשתנה בהתאם למורכבות התיק והוא יעמוד על כ-6,000 ₪ לתיק ממוצע. אך ליווי מקצועי הוא זה שעושה את ההבדל והופך את מחזור המשכנתא למשתלם ללווה בסופו של דבר.
הבנק דורש שההלוואה תהיה מבוטחת ומבחינתו ביטוח חיים ללווה בשווי יתרת המשכנתא, מבטחת אותו מפני מוות מוקדם של הלווה. גם ביטוח המבנה הממושכן הוא תנאי לקבלת משכנתא חדשה ולכן גם בעת מחזור המשכנתא יהיה צורך בעדכון תנאי ביטוח המשכנתא בהתאם למחזור שנעשה. אם המשכנתא נפרסה למספר שנים רב יותר, יהיה צורך להאריך את תקופת הביטוח לצורך הדוגמא.
בסופו של דבר, כל הבנקים משתדלים להנגיש את הפרוצדורה כמה שיותר. כדי שכל אחד יוכל לעשות זאת בעצמו, ללא צורך בליווי מקצועי. אבל זה לא קורה לחינם. לווה שניגש לבצע מחזור משכנתא ללא ליווי מקצועי "מוכר" את המשכנתא שלו ומפסיד. הוא מוצא את עצמו לאחר תקופה עם משכנתא שטובה יותר לבנק מאשר למה שהוא צריך. ולא זה מה שאנחנו רוצים שיקרה. כשאתם לוקחים משכנתא, היא צריכה לתת מענה לצורך שלכם. אתם צריכים שיהיה איש מקצוע לצידכם שינהל משא ומתן עם הבנק להוזלת מחיר המשכנתא ככל הניתן. יועץ משכנתא פרטי הוא בעל אינטרס משותף לשלכם ומטרתו היא אחת: לגייס לכם משכנתא טובה ומשתלמת עבורכם ככל הניתן.
