בתקופה האחרונה יותר ויותר זוגות צעירים רוצים לעבור לגור במקום שקט מחוץ לעיר, להגיע לבית אחרי יום עבודה לסביבה נעימה ושקטה במושב או קיבוץ. כך הביקוש לרכישת דירות בקיבוצים, הולכת וגדלה. כיום יש לא מעט קיבוצים, בצפון, במרכז בדרום וגם בעוטף – הלב של כולנו. הקיבוצים כולם בתהליכי הרחבות במטרה לקלוט עוד משפחות צעירות. כדי לרכוש נכס נדל"ן לוקחים משכנתא. אך מה עושים כאשר מדובר בנכס השייך לקיבוץ? על כך בדיוק ריכזנו כאן מידע. משכנתא לחברי קיבוץ, התחלנו. על כל שאלה בנושא, כדאי שתפנו לצוות אוהד וייס ייעוץ משכנתאות שינגישו לכם מידע מדויק למקרה שלכם.
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה הנלקחת לצורך רכישת נכס במרבית המקרים. הלוואת משכנתא ניתנת תמורת שיעבוד נכס נדל"ן לגוף המממן. וכך, כל עוד והלוואה לא סבולקה, לגוף המלווה יש זכויות נדל"ן על הנכס שמשועבד לו. זה אומר שלא ניתן למכור את הנכס או לשעבד אותו למקורות נוספים ללא אישור של הגוף המלווה. כל עוד וההלוואה לא תסולק, גוף המימון לא ירצה לסלק את רישום השיעבוד.
כדי לקבל משכנתא, הלווה צריך לשעבד נכס נדל"ן שברשותו בלבד. הוא לא יכול לשעבד נכס שלא שייך לו…
למי שייכת דירה בקיבוץ?
ברוב הקיבוצים הקרקעות שייכות לאוגדות השיתופיות של הקיבוץ. כך נוצר מצב בו אנשים לא יכלו לקבל משכנתא על דירה בקיבוץ, בגלל שהקרקע לא הוכרה כקרקע פרטית וממילא הם לא יכלו ליטול הלוואת משכנתא לחברי קיבוץ כל עוד והנכס שייך לאגודה הקיבוצית.
לפני שנים בודדות הבנקים חתמו עם האגודות השיתופיות על הסכמים בו הם מאפשרים מתן הלוואת משכנתא לחברי קיבוץ תמורת שיוך קנייני וחוזי. מינהל מקרקעי ישראל הסדיר את הנושא מצידו וכך היום חברי קיבוץ יכולים לקבל משכנתא. אמנם מדובר במשכנתא קצת יותר מורכבת, אך היא בהחלט אפשרית.
הגדרות השיוך בקיבוצים
חשוב להבין כי כאשר מדובר בדירה הנמצאת בקיבוץ, הגדרת השיוך חשובה וניתן לשייך את השטח לפי מספר הגדרות:
שטח הקו הכחול – שטחי הקיבוץ המקוריים, שטח הקו הכחול יתייחס לשטחי הקיבוץ ולא לשטחי ההרחבה שנעשתה.
שיוך חוזי – כל קרקעות הקיבוץ הן בבעלות הקיבוץ. כדי להעביר את השטח לבעלות חבר הקיבוץ, יש לעבור תהליך ארוך וכל עוד והתהליך לא מושלם, חבר הקיבוץ חותם על חוזה מול הנהלת הקיבוץ על שיוך הקרקע אליו. שיוך כזה מכונה שיוך חוזי. – על פי החוזה נראה שיש כאן בעלות על הקרקע.
שיוך קנייני – חברי קיבוץ יכולים לחתום על חוזה עם מנהל מקרקעי ישראל על שיוך קנייני ואז שטח הדירה שלהם הופך לשלהם בבעלות קניינית בלעדית (שיוך כזה יעלה יקר מאוד – בגלל האגרות הנלוות כמו עמלת היוון על הקרקע).
איך לוקחים משכנתא לחברי קיבוץ?
בסופו של דבר, כאשר חבר קיבוץ מעוניין לקנות דירה בקיבוץ, הוא צריך לגייס משכנתא למימון הרכישה. כל עוד והנכס לא יהיה בבעלותו, הוא יתקשה להשיג מימון ולכן כדי לגייס מימון, יהיה עליו לעמוד מול שני גורמים: מול הנהלת הקיבוץ ומול הנהלת הקיבוץ.
במקרה בו חברי הקיבוץ לא רשומים במנהל מקרקעי ישראל כבעלי הקרקע, הם יצטרכו לחתום על שיוך חוזי מול הנהלת חברי הקיבוץ. שיוך חוזי נחשב לסיכון גבוה יותר מבחינת הבנק. הרי אין כאן בעלות אמיתית על הנכס, וגם אם חלילה הלווה לא יצליח לעמוד בהתחייבויות התשלום שלו, הבנק לא יוכל לממש זכויות בנכס, כי הנכס לא שייך אליו… ממילא ריבית על משכנתא כזו תהיה יקרה הרבה יותר ממשכנתא לחבר קיבוץ בעל דירה השייכת לו בשיוך קנייני.
אין שיוך קנייני – איך מוזילים את המשכנתא?
משכנתא לחברי קיבוץ היא יקרה בגלל סיפור הבעלות על הנכס. כל עוד והנכס הוא לא בבעלות מלאה של הלווה, הלווה יוכל לקבל משכנתא מהבנק, אך המשכנתא תהיה יקרה מאוד. שיוך חוזי מאפשר לקבל משכנתא, אך עדיין מדובר במשכנתא יקרה. מה עושים במקרה כזה? גם כאן ניתן להמשיך ולפעול להשגת שיוך קנייני ולהמשיך בהליכים הנדרשים מול מנהל מקרקעי ישראל. חשוב לציין כי ברגע שמתקבל שיוך קנייני, ניתן למחזר את המשכנתא הקיימת למשכנתא אחרת, זולה יותר, תודות לשיוך הקנייני הקיים. הבנק כבר לא כל כך מסכן את עצמו במתן ההלוואה וממילא הוא גם יסכים להוזיל את מחיר הריבית על ההלוואה.
קרן קמ"ע – פתרון לחברי קיבוץ
קרן קמ"ע קמה במענה לחברי קיבוץ שלא יצטרכו לשלם משכנתא יקרה רק בגלל שאין להם עדיין שיוך קנייני. הקרן ערבה לכספי המשכנתא ובמקרים מסוימים אף ניתן ליטול ממנה את ההלוואה. עדיין עם כל הכבוד, קרן קמ"ע לא מהווה תחליף. אם הבנק אכן יאשר לכם משכנתא בערבות קרן קמ"ע, הוא אכן יסתפק בביטחוןנות נמוכים יחסית, אך תנאי המשכנתא עדיין יהיו יקרים. כדי להנות מהלוואת משכנתא משתלמת, חשוב לפעול בחוכמה ולפנות ליועץ משכנתאות מומחה שיבדוק את העניין, מה מתאים יותר ואיך ניתן לייעל את ההלוואה הקיימת. אף אחד לא רוצה לשלם משכנתא יקרה רק בגלל שלא ידע על אופציות נוספות שיכולות להוזיל לו את מחיר ההלוואה.
המסמכים הנדרשים לקבלת משכנתא לחברי קיבוץ
כדי לקבל משכנתא, יהיה עליכם להביא מגוון מסמכים אותם נפרט בהמשך. אך לפני שאתם מתחילים, כדאי שתוודאו שיש לכם את שני האישורים הקריטיים לאישור המשכנתא:
- אישור הזכויות שקיבלתם ממנהל מקרקעי ישראל
- אישור ההסדרה מול הנהלת הקיבוץ – שיוך חוזי.
משכנתא לחברי קיבוץ מאושרת בפעימות, בהתאם להתקדמות קצב הבנייה. ככל שיהיה ללווה יותר אישורים ויותר הוכחות, התהליך יהיה קל יותר.
לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא, יהיה עליכם לרכז את המסמכים הבאים:
- 3 תלושי שכר אחרונים – לשכירים.
עצמאים יצטרכו להביא אישור מרואה החשבון שלהם על גובה ההכנסות ואישור שומה אחרון. - דפי חשבון עו"ש של 3 החודשים האחרונים
- אם יש מקורות הכנסה נוספים, תצטרכו להביא מסמכים המאמתים זאת.
- צילום תעודת זהות, כולל ספח.
- פרטים על הנכס – חוזה רכישה, נסח טאבו מעודכן, בהמשך תצטרכו להביא דו"ח שמאות ועוד מגוון מסמכים המשלימים את יתר הנתונים החסרים.
אחרי המסמכים הראשוניים הללו, תוכלו לקבל אישור עקרוני למשכנתא אם הבנק רואה לנכון. במקרה כזה, יהיה עליכם להמשיך להתנהל מול הבנק ולהביא את יתר המסמכים שידרשו לצורך קבלת ההלוואה בפועל: דו"ח שעבודים מרשם המשכונות, בטחונות לפי חוק מכר, ערבויות נדרשות ועוד.
אל תוותרו על ייעוץ משכנתאות
התייעצות עם יועץ משכנתאות בתהליך לקיחת משכנתא היא כלל לא מיותרת. מי שרוצה להוזיל את מחיר ההלוואה שלו, פונה לקבל ליווי של יועץ משכנתאות לאורך תהליך לקיחת המשכנתא. ברגע שיש יועץ שמלווה את התהליך מבחינה מקצועית, הוא יודע מול מי לפעול ומה לעשות כדי להוזיל את מחיר הריבית, הוא מנהל משא ומתן עם הבנקים וחותר להתאים את תנאי המשכנתא ליכולת הלווה מבלי להתפשר על מחיר ההלוואה. מוזמנים לפנות אל משרד אוהד וייס – ייעוץ משכנתאות שצבר מומחיות כל הקשור למשכנתא, משכנתא חדשה, משכנתא לגיל השלישי או לחברי קיבוץ, מחזור משכנתא ואפילו איחוד הלוואות. תנו למומחים לעבוד בשבילכם.
